Une nouvelle question nous a été posée: quels sont les 5 pièges les plus courants à éviter ?

Nous avons listé les pièges les plus courants des investisseurs débutants. Ces pièges peuvent s’avérer catastrophiques !

D’une manière générale, nous avons pris l’habitude d’appeler ces pièges les « je connais quelqu’un qui » ; autrement dit en discutant de votre projet avec un ami, il vous a dit qu’il connait quelqu’un qui a fait ça et c’est vraiment mieux ! Ne prenez vos conseils que de personnes ayant déjà investi par eux-mêmes…

Acheter un coup de cœur

L’erreur principale des investisseurs débutants, que certains chez IRIA ont faite, qu’énormément de gens font pour leur premier investissement est d’acheter un « coup de cœur ». Lorsque l’on investit dans l’immobilier, on effectue un investissement, la démarche est totalement différente de l’achat d’une résidence principale. Les critères déterminants doivent être la rentabilité et le potentiel locatif. Rien d’autre, choisir un bel appartement dans lequel on se projette est le meilleur moyen de faire une très mauvaise affaire :

  • Un bien atypique ou « coup de cœur » est souvent assez particulier et donc ne résonne que pour nous. La majorité des gens ne l’apprécieront pas autant que nous. Vous aurez donc du mal à le louer, puis à le vendre à la fin de l’exploitation.
  • Le vendeur sentira votre attachement au bien et sera donc moins enclin à négocier.

Vous devez toujours garder en tête qu’un investissement, qu’il soit immobilier ou autre, doit toujours se faire en gardant la tête froide ! Et donc n’acheter que sur des critères objectifs : est-ce qu’il sera facile à louer ? Combien se louera-t-il ?

Éviter les agences immobilières

Vous avez trouvé le secteur dans lequel vous souhaitez investir, super. Maintenant, vous vous mettez en quête du bien parfait pour votre investissement. Nombreux amis, proches et collègues vous expliquent qu’il faut éviter les agences qui facturent des honoraires très chers et qu’il est facile d’acheter un bien sans passer par une agence, économisant ainsi jusqu’à 10 % du prix du bien !

Malheureusement, c’est souvent un mauvais calcul:

  • Cela va vous priver d’une partie du marché : en effet de nombreux vendeurs, par souci de distance, facilité ou autre préfère confier la commercialisation de leur bien à une agence.
  • Vous risquez de rater la négociation, si vous n’avez pas d’excellent talent de négociation, vous risquez de ne pas réussir à négocier le prix que vous souhaitez. Et pire tomber face à un vendeur qui aura évité les agences pour vendre plus cher et qui réussira.
  • Vous passerez à côté de nombreux conseils avisés des agents immobiliers : connaissance du secteur, du développement à venir, d’artisans pouvant effectuer les travaux (nous y reviendrons), etc.

En conclusion, vous risquez de passer à côté d’un bien excellent et à bon prix affiché dans une agence, et de la négociation que l’agence vous permettra de faire. D’ailleurs, nous rajoutons qu’il vaut mieux, bien souvent, ne pas négocier la commission de l’agent, qui sera plus à même de bien négocier auprès du vendeur.

Sous-estimer les travaux

Vous avez enfin trouvé le bien de vos rêves, mais il y a des travaux à effectuer. Qu’importe, les travaux ne semblent pas très importants et d’ailleurs, vous savez bricoler et un ami s’est proposé de vous aider. Ou bien vous avez lu sur internet qu’on pouvait bien négocier les prix de ses travaux et réussir à faire une rénovation pour 300 €/m2.

Dans le premier cas, si vous souhaitez réaliser vous-même les travaux, vous devez absolument être conscient que:

  • Cela se fera au détriment d’autres aspects de votre vie privée : sorties les soirs et week-end, etc.
  • Vous n’avez aucune garantie : un raccord de plomberie mal fait qui fuit et la réparation des dégâts à votre appartement et celui d’en dessous sont à votre charge.
  • Le temps que vous y consacrerez sera bien supérieur à celui passé par un artisan. Par exemple ce qu’un artisan met 1 semaine à faire, il vous faudra à minima 3 week-ends de travail. Et encore, il ne faut pas manquer de matériaux un dimanche…
  • Le temps supérieur que vous y passez vous coûte beaucoup d’argent par un manque à gagner de loyer.
  • Et enfin, les matériaux que vous achetez vous-même ne sont pas déductibles des impôts.

Dans le second cas, essayer absolument d’obtenir le prix le plus bas en cherchant les artisans les moins chers et en négociant le prix au maximum est rarement un bon calcul. Les artisans qui ne sont pas chers (entendez par là en dessous du marché) le sont souvent pour de bonnes raisons:

  • Emploi de salariés non déclarés, dont vous pourrez être responsable devant le juge en tant que maitre d’ouvrage.
  • Travail de mauvaise qualité
  • Non respect des délais
  • etc.

Bref cette stratégie vous expose à nombre de soucis potentiels.

Notre conseil donc : faites estimer les travaux par des professionnels avant de signer un compromis, faites faire les travaux par des professionnels qualifiés, au maximum obtenez des références des artisans qui interviendront sur votre chantier.

Ne pas anticiper son Cash flow

Enfin la dernière erreur, est celle de ne pas anticiper son cash flow. Le cash flow est la clé de voute de l’investisseur immobilier. Un cash flow négatif vous empêche :

  • de réaliser de nouveaux investissements
  • d’amortir sereinement les éventuels problèmes d’exploitation: travaux, vacances locatives etc.
  • Il peut même vous priver de sorties avec vos amis, de vacances etc.

Au contraire un cash flow neutre, ne vous handicape sur aucun de ses aspects. Et un cash positif, vous permet même de vous enrichir encore plus vite !

Oublier la fiscalité !

Le dernier est un critère très technique, mais il faut ABSOLUMENT réfléchir à sa fiscalité présente et à venir; à l’impact de ce bien et du mode d’exploitation du bien dans le calcul de cette fiscalité. Certains choix peuvent diviser par 2 la rentabilité du bien !

Sans rentrer dans des détails techniques, vous pouvez exploiter votre bien en nom propre ou société, en location vide ou meublée et en régime réel ou simplifié. Pour plus de détails nous vous invitons à faire appel à un expert comptable ou un avocat fiscaliste.

Voici en quelques mots les 5 erreurs typiques à éviter lors de vos investissements!

Mais bien entendu si vous avez besoin de conseils : contactez-nous pour évoquer votre projet par téléphone : 04 50 10 20 30 ou ici.

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