Syndic – Quel vote pour quelle décision d’assemblée générale

Lors de la dernière Newsletter, nous avons abordé de manière simplifiée la base sur laquelle le syndic s’appuie pour faire voter les motions lors de l’assemblée générale des copropriétaires.

Nous allons voir plus en détail l’ensemble de ces articles afin de mieux comprendre le fonctionnement.

ARTICLE 24 : Majorité Simple

La majorité simple correspond à la majorité des voix des seuls copropriétaires présents et représentés à l’assemblée générale. On ne tient pas compte des voix des copropriétaires absents, ni même des abstentionnistes.

L’assemblée générale de copropriété statue à la majorité de l’article 24 chaque fois que la loi n’a pas prévu une majorité plus contraignante. La plupart des décisions relatives à l’administration de l’immeuble sont prises à cette majorité, notamment :

  • L’élection du président de l’assemblée générale et des scrutateurs,
  • l’approbation des comptes de l’exercice écoulé,
  • le vote du budget prévisionnel,
  • le vote de travaux d’entretien permettant de maintenir l’immeuble et ses équipements en bon état,
  • l’adaptation du règlement de copropriété pour le mettre en conformité avec les évolutions législatives intervenues depuis sa rédaction,
  • les opérations d’amélioration de l’efficacité énergétique à l’occasion de travaux sur les parties communes,
  • équiper des places de stationnement avec des bornes de recharge pour véhicules électriques,
  • réaliser le diagnostic technique global (DTG).

La majorité simple est atteinte lorsque le nombre de voix « pour » la décision est supérieur au nombre de voix « contre ». La majorité de l’article 24 peut être obtenue, quel que soit le nombre de participants à l’assemblée. Il n’est pas nécessaire qu’un minimum de copropriétaires (ou quorum) soit présent ou représenté pour que l’assemblée puisse statuer à cette majorité.

Article 25 : Majorité Absolue

La majorité absolue correspond à la majorité des voix de tous les copropriétaires, présents, représentés et absents.

L’article 25 de la loi de 1965 dresse une liste limitative des délibérations qui relèvent de la majorité absolue, notamment :

  • La désignation du syndic et l’approbation de son contrat
  • L’autorisation donnée à un copropriétaire d’effectuer à ses frais des travaux affectant les parties communes,
  • Les travaux d’amélioration.
  • La désignation et révocation des membres du conseil syndical.
  • Les travaux d’économie d’énergie, dont les travaux d’intérêt collectif réalisés sur les parties privatives d’un copropriétaire.
  • Le ravalement imposé par l’administration ou installation d’une porte de cabine sur un ascenseur à paroi lisse.
  • L’autorisation donnée à un copropriétaire d’effectuer à ses frais des travaux affectant les parties communes de l’immeuble : passage d’une canalisation, apposition d’une enseigne sur façade.
  • L’installation ou modification d’une antenne collective permettant de bénéficier d’une meilleure réception des émissions ou installation du câble.
  • La dispense d’ouverture d’un compte bancaire ou postal séparé au nom du syndicat.
  • L’installation de compteurs d’eau froide divisionnaires, compteurs d’énergie thermique, répartiteurs de frais de chauffage.
  • La suppression d’un vide-ordures pour raison d’hygiène.
  • L’installation de dispositifs de fermeture de l’immeuble : interphone, digicode…
  • Les travaux de transformation, d’addition ou d’amélioration : installation d’un ascenseur, d’un tapis dans les escaliers, d’un adoucisseur d’eau, installation d’un chauffage central collectif ou de boites aux lettres, création d’espaces verts.
  • La répartition des dépenses entraînées par les travaux d’amélioration.
  • La demande d’individualisation des contrats de fourniture d’eau froide et réalisation des études et travaux nécessaires à cette individualisation

La délégation de pouvoirs de l’assemblée générale (au conseil syndical, par exemple) s’effectue également à la majorité absolue. Pour être valable, cette délégation de pouvoir ne peut concerner que des décisions relevant de la majorité simple de l’article 24 et doit porter sur une mission précise et limitée comme étudier des devis et choisir une entreprise, par exemple.

La majorité de l’article 25 est atteinte lorsque le nombre de voix « pour » représente 501/1000 e.

La majorité absolue est souvent difficile à obtenir. Ainsi, afin d’éviter des situations de blocage, la loi autorise les copropriétaires à procéder à un second vote à la majorité simple de l’article 24 :

  • si la délibération a recueilli au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires, la même assemblée peut alors procéder à un second vote à la majorité simple de l’article 24 ;
  • si le projet a recueilli moins du tiers des voix, un second vote à la majorité de l’article 24 est également possible, mais uniquement dans le cadre d’une nouvelle assemblée générale qui devra impérativement être réunie dans les 3 mois.

Bien entendu, si plus de la moitié des voix des copropriétaires se prononce contre la décision, celle-ci est définitivement rejetée.

Article 26 : Double Majorité (en membres et en voix)


La double majorité correspond à la majorité en nombre de tous les copropriétaires représentant au moins les deux tiers des voix.

Cette majorité concerne les décisions les plus importantes, notamment :

  • la vente de parties communes,
  • la modification du règlement de copropriété concernant l’usage et l’administration des parties communes
  • La décision de se dispenser de conseil syndical.
  • L’organisation des périodes d’ouverture et de fermeture des portes compatibles avec l’exercice d’une activité autorisée dans l’immeuble.
  • La suppression du poste de concierge ou de gardien et l’aliénation du logement affecté lorsqu’il appartient au syndicat

À savoir : si la suppression du poste de gardien ou de concierge porte atteinte à la destination de l’immeuble (son « standing ») ou aux modalités de jouissance des parties privatives, un vote à l’unanimité est alors nécessaire.

Dans une copropriété composée de 10 copropriétaires, la double majorité de l’article 26 est atteinte lorsque 6 copropriétaires votent « pour » et que leur nombre de voix représente 667/1000 e.

La double majorité de l’article 26 est souvent difficile à obtenir, du fait de l’absentéisme très fréquent dans de nombreuses réunions de copropriétaires.

L’unanimité des voix des copropriétaires

Certaines décisions de l’assemblée générale de copropriété ne peuvent être prises qu’à l’unanimité de tous les copropriétaires.

D’une manière générale, les décisions concernées par un vote à l’unanimité sont celles qui touchent aux droits des copropriétaires ou qui sont contraires à la « destination de l’immeuble ».

L’unanimité est atteinte lorsque tous les copropriétaires composant le syndicat vote « pour », représentant 1000/1000e des voix.

L’unanimité est ainsi requise concernant :

  • le changement d’usage de parties privatives sans le consentement du propriétaire concerné (la majorité absolue de l’article 25 suffit pour modifier l’usage d’un lot à la demande de son propriétaire),
  • la suppression d’un équipement commun (un ascenseur, le chauffage collectif, les boites aux lettres),
  • la modification de la répartition des charges,
  • la souscription d’un emprunt par la copropriété.
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