Le marché locatif de la Vallée de l’Arve

Un fond de ressemblance comporte des différences infinies.

J’ai décidé d’introduire chacun de mes articles par une citation et celle-ci nous est offerte par Bernard Fontenelle. Elle va me servir à lancer le sujet du jour : les grandes différences entre la frontière Suisse et la vallée de l’Arve, c’est a dire deux de nos gros bassins d’investissements locatifs rentables. La seule boussole qui nous guide, chez IRIA, c’est la rentabilité. Cependant, on ne l’obtient pas forcément par les mêmes moyens partout et bien connaitre son terrain est primordial. Ainsi, nous allons détailler les différences dans les prix d’achat, dans les candidats à la location et enfin dans ce qu’on attend de la rentabilité du lieu.

Prix d’achat :

C’est la grosse différence qui marque et qui peut potentiellement cacher la forêt. On a vu ensemble dans mon précédent article que les prix à la frontière, déjà élevés, étaient en forte croissance actuellement. La vallée de l’Arve n’est pas encore impactée par le Leman Express et les prix, si on sait les trouver, restent raisonnables. Ainsi, il est assez fréquent de trouver des T3 ou T4 Vallée de l’Arve au prix de petit studio sur la Frontière. Pour des états avant travaux comparables et des dates de constructions similaires. Pareil écart s’explique assez évidemment par l’attractivité des lieux. Beaucoup plus de monde a besoin de se loger en frontière avec la très forte influence de Genève ce qui fait forcément monter les prix. Moins de monde pour l’instant s’installe (pour le moment, à voir avec le Leman Express) en vallée de l’Arve ce qui n’entraine donc pas d’inflation des prix d’achat. Ainsi, en restant dans une enveloppe assez classique de 100 000 € pour un bien rentable (travaux inclus) on aura un studio en frontière, contre en vallée de l’Arve une grande surface plus propice à une famille.

Bassin locatif :

Les candidats à la location sont également extrêmement différents et cela s’explique en partie par le point précédent de la superficie des biens. Les postulants en frontière sont classiquement de deux catégories : les étudiants et les nouveaux employés. Ce sont traditionnellement des populations jeunes, célibataires et en activité ou en recherche active (note pour plus tard, on parlera dans un prochain article des Assurances loyers impayées par rapport à cela justement). C’est une population qui a la bougeotte : changement de lieux d’études, de lieux de formation, fin de contrat … ou qui au contraire s’installe de façon plus pérenne dans un CDI et en ce cas quitte un studio pour plus grand (grâce à un meilleur salaire) ou pour vivre en Suisse (à la demande de certaines entreprises). Dans tous les cas, on compte généralement un turn-over (c’est-à-dire un départ de locataire pour un autre) tout les 18 mois. La vacance locative du fait de la forte demande est cependant de très courte durée si votre bien est dans les prix du marché.

En vallée de l’Arve, on a vu plus haut qu’on avait souvent dû T2/T3/T4 et c’est généralement des familles qui s’y installent. En effet, la vallée de l’Arve est un des endroits en France qui connait le moins de chômage et l’activité économique et industrielle y est très soutenue. Ainsi vous avez souvent des couples, potentiellement avec enfant, qui s’y installent suite à une embauche, une mutation ou pour trouver du travail dans un endroit propice. C’est donc des gens globalement stables et qui vont rester dans le temps. En revanche, la pression locative reste moins forte, car ce n’est pas tous les jours qu’une famille change de vie pour venir en Haute-Savoie, à contrario des personnes seules et mobiles de la frontière. Donc si, une fois en place, ils restent généralement 2 ans et plus, la vacance locative peut être de plusieurs semaines.

Rentabilité :

Des deux points vus plus haut découle le plus important : la rentabilité attendue. Tous les biens sont différents par ailleurs et il faut toujours tenir compte des charges, des travaux, des taxes foncières, etc … Donc chaque bien est différent et demande un calcul spécifique. Sachant de plus que nous recherchons toujours le plus haut rendement pour nos clients (ça va sans dire). Cependant, sur la frontière nous estimons qu’actuellement une rentabilité est bonne au-delà de 5% en Net. C’est le bon compromis entre les couts, notamment d’acquisition, et le marché locatif. En vallée de l’Arve en revanche, nous recherchons du 6% et plus net, là encore pour tenir compte de la potentiellement longue vacance locative comparativement aux autres couts.

Ainsi, et pour reboucler avec M. Fontenelle au début, même si les biens peuvent fondamentalement se ressembler, les différences qui les séparent sont infinies. Une rentabilité ne s’apprécie pas juste sur un chiffre, mais sur la connaissance de ces différences et leur analyse.

Merci de m’avoir lu jusque là et au mois prochain. Roch.

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