Histoire d’IRIA

iriaIRIA n’est pas une société comme les autres… Elle est née de la volonté des associés fondateurs d’offrir à tous la possibilité de se créer un patrimoine, que cela soit pour une retraite plus sereine, le financement des études de ses enfants, ou tout simplement parce que le pouvoir d’achat de demain est clairement assujetti aux patrimoines individuels.

Son histoire :

En 2003, les associés fondateurs d’IRIA, deux jeunes « profs » ont fait un constat simple.

La rémunération, même si suffisante pour le quotidien, ne peut en aucun cas permettre une capitalisation forte pour l’avenir.

Acheter une maison, prévoir des réserves pour les études de nos enfants, ou tout simplement être certains d’avoir un patrimoine pouvant assurer un confort pour nos futures retraites s’avère difficilement envisageable par la simple épargne.

Venant tous deux de milieux modestes mais ayant eu la chance d’avoir fait des études supérieures, les fondateurs d’IRIA se sont pris à un nouveau jeu : mettre leurs compétences en commun pour trouver des vecteurs efficaces pour asseoir une belle création patrimoniale !

L’effondrement des valeurs boursières de 2001-2002 ainsi que le tumulte des marchés qui a suivi les ont rapidement convaincus que la spéculation était dangereuse à bien des égards. De manière simple, ils ont compris que l’on peut gagner en bourse bien sûr mais avec une probabilité toujours inférieure à celle de perdre ! De plus, quel temps et quelle énergie faut-il vraiment consacrer à gérer son capital pour espérer le faire fructifier ?

Cette méthode ne pouvait pas répondre à leur préoccupation de création de patrimoine. Nous avons alors exploré d’autres voies de constitution de patrimoine.

 L’épargne, tout simplement ?

Epargner 300 € sur un fond totalement sécurisé permet d’avoir 3600 € à la fin de l’année. Si l’on considère une inflation de 2 % par an et que l’on comprend que tous les processus d’épargne 100 % sécurisés conduisent nécessairement à une rémunération à peine supérieure à 2 % nets de frais de gestion et de fiscalité, on aboutit à un capital (intérêts compris) de 66 000 € au bout de 20 ans, soit seulement un petit apport pour acheter un appartement correct !

De plus, maintenir ces 300 € par mois durablement n’est pas chose aisée…

Alors comment faire ?

Les fondateurs d’IRIA ont décidé de s’intéresser à l’immobilier. « Comme beaucoup », nous direz-vous ? C’est vrai. Souvent, les modèles simples et pleins de bon sens sont les plus efficaces.

Une expérience par l’erreur également.

Malgré des formations économiques et mathématiques, les premiers achats immobiliers se sont faits avec un regard de béotiens.

Intuitivement, on pense bien que des achats immobiliers peuvent s’avérer peu rentables, voire risqués et destructeurs de valeur ! On a tous entendu parler de cette crise des années 90 qui avait fait plonger les valeurs immobilières, et littéralement ruiné certaines familles et entreprises.

Ils ont donc commencé à explorer les facteurs qui avaient conduit à cette situation. Là aussi, ils ont compris que les efforts financiers que requièrent un investissement immobilier sont la clef de voute de la sécurité en création patrimoniale.

Prenons un exemple : un de leurs premiers investissements a été un T1 bis de 35m² sur Annecy. Avec les frais de notaire, frais bancaires et les travaux pour le rendre agréable à louer, il avait coûté en fait un peu plus de 136 000 € (achat à 105 000 €, 6000 € de frais d’agence, frais de banque et de garanties de 3000 €, 9000 € de frais de notaire, et le reste en travaux). Pour Annecy centre, ce n’était pas cher !

A la location, il se louait sans trop de problème mais pas plus de 500 € par mois !

Lorsque l’on déduisait la taxe foncière et les charges de copropriété, on obtenait un net de 380 € par mois.

En réalité, on comprend rapidement que cet appartement, pourtant ayant une rentabilité locative correcte (de 3,4 % nets donc), n’allait pas offrir d’effet de levier notable.

Le seul moment où l’on pourrait créer de la valeur serait celui de la revente et d’une éventuelle plus-value conséquente (un pari donc finalement périlleux car les effets de marché sont difficiles à anticiper sur le moyen terme).

Mais, surtout, cet investissement nécessite un effort financier mensuel en cas d’emprunt total d’au moins de 400 € par mois ! (Mensualité de 680 € par mois – avec un emprunt bancaire sur 20 ans à un taux de 4,8 % + 0,3% d’assurance décès invalidité – de laquelle il faut soustraire le vrai loyer net de 380 € par mois mais aussi une fiscalité sur les bénéfices fonciers)

 Nous comprenons donc un principe très simple, que nos grands-pères connaissaient déjà sans avoir fait d’étude : on ne crée du patrimoine finalement sans une importante mise de départ que par deux moyens :

  • Un moyen qui s’avère bien incertain : les grosses plus-values (attention, il faut que ces dernières soient supérieures à ce que l’on appelle souvent en économie des « coûts de transaction » ; par exemple, pour notre T1 bis, il faut, pour « gagner », que la plus-value soit supérieure au frais de notaire, frais de garantie, dossier bancaire, et même aux éventuels frais d’agence immobilière (on pourrait même ajouter le temps passé à chercher, que l’on ne consacre donc pas à d’autres activités potentiellement rémunératrices !). En d’autres termes, si on revend avec une plus-value de marché de 10 %, ce qui est déjà pas mal, on n’a en fait RIEN GAGNE, on a même PERDU en patrimoine net !).
  • Par l’effet de levier que peut permettre l’emprunt bancaire, à condition que la performance locative réelle batte le coût de l’argent (ou le coût d’opportunité en cas de placement, c’est-à-dire ce qu’auraient rapporté les fonds placés sur des supports financiers classiques sécurisés).

La première optique (spéculative donc) est donc incertaine et surtout empêche de faire de nouvelles opérations (car si chaque opération nécessite 400 € de trésorerie combien peut-on en faire avant d’être surendetté (en plus ne plus pouvoir acquérir sa résidence principale) ?

Il faut donc chercher des opportunités d’investissement immobilier qui allaient quasiment s’autofinancer une fois tous les frais pris en compte…

Bien que vivant à Annecy et adorant cette ville, les fondateurs se sont vite rendu compte que l’économie de propriétaire et l’engouement pour cette ville ne pouvaient pas vraiment le permettre (on achète toujours trop cher par rapport ce que l’on peut vraiment louer).

Ils ont donc exploré plusieurs autres zones. L’idée est de chercher des régions, des résidences, des situations où il existe une demande locative forte et où nous pouvions acheter à des prix raisonnables.

La frontière genevoise apparaissait comme une de ces zones ; de même que certaines villes de taille moyenne (dans le Sud-Ouest et le centre de la France par exemple).

Après avoir réalisé des études poussées sur les caractéristiques des marchés de l’achat et de la location, mais également sur la démographie et l’économie de ces zones, les premiers achats ont eu lieu.

L’objectif était de faire mieux que le coût de l’argent. Par exemple, si le coût d’un emprunt est d’environ 4,2 % des capitaux restants dus, nous nous attachons à faire et faire faire des investissements offrant au moins 6 % de rentabilité locative nette, une fois tous les frais pris en compte. Un exercice difficile direz-vous, mais pas impossible.

Nous avons réalisé un premier investissement de ce type puis, comme cet investissement était autofinancé, un deuxième, un troisième, un dixième…

Bien sûr, avec une telle optique, les dettes augmentent. Cependant, ces dettes n’ont rien à voir avec celles que pourrait avoir un acheteur d’une voiture à crédit ou même celle d’un investisseur qui ne serait pas dans cette optique de rentabilité.

En fait, les crédits étaient couverts par les loyers des appartements et certains banquiers, d’ailleurs devenus clients d’IRIA, s’amusaient de voir que les taux d’endettement n’augmentent pas vraiment (en fonction des modalités de calcul) avec le nombre d’opérations réalisées : on rembourse du capital, le patrimoine augmente, les loyers également et on finit donc, à mensualité constante, par même dégager un excédent de trésorerie !

En 5 ans, ils ont ainsi pu se constituer un patrimoine latent très conséquent avec une mise de départ quasi nulle !

Des proches ont commencé à leur demander conseil. Il n’était pas facile de les orienter car il faut vraiment être à l’affut des opportunités et ne pas hésiter à changer de zones et de types d’investissements et être véritablement prêt à renoncer à une vision affective de l’investissement immobilier. (L’appartement est-il beau ? Est-il bien orienté ? Y vivrais-je ? Le quartier est-il « sympa » ?…)

Il a d’ailleurs fallu un vrai travail pédagogique pour convaincre les premiers investisseurs (des proches en fait) de revenir aux seules données chiffrées des investissements locatifs. Comme ils se plaisent encore à le dire, « seul Excel ne ment pas ». Un bon investissement est un investissement rentable avant tout.

Peu à peu, ils ont accompagné leurs amis et familles pour qu’ils fassent des investissements sûrs, durables et performants.

Ils ont alors réalisé qu’il n’existait pas de structure capable d’aider les personnes qui n’ont pas forcément de patrimoine à s’en constituer un dans cette optique, tout en assurant gestion, financement et tous les ingrédients nécessaires…

IRIA est alors née, presque dans une logique de « Club »… qui a bien grandi depuis….

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