Acheter neuf ou ancien ? Quelle surface idéale ?

Anaïs nous a demandé des renseignements sur la surface idéale d’un appartement et si fiscalement il valait mieux privilégier l’ancien au neuf.

 

Voici nos conseils qui ont fait leurs preuves depuis 2010 :

 

IRIA a tendance à privilégier les petites surfaces pour ses clients, sur des marchés relativement haut en coûts de transactions immobilières et en locations. Dans ce cas, un T1 de 20 à 30 m² optimise les ratios de rentabilité.

Pour des marchés plus modestes mais néanmoins dignes d’intérêts, on doit intégrer la surface comme étant un élément de fidélisation important car les locataires ont le choix. Ainsi, il est parfois plus intéressant de choisir des T2 voire des T3 de bonne surface.

On sait en effet que l’élasticité de la demande est surtout liée à la surface et la sensibilité prix est moins claire.

 

Par contre, c’est peut-être là que vous ferez les meilleures affaires. Dans ce cas, il faudra particulièrement s’intéresser aux taxes foncières et aux assemblées générales de copropriétaires.

IRIA analyse les procès-verbaux d’AG de copropriété pour anticiper et être sereins lors de votre investissement.

Pour conclure sur la surface, la bonne surface c’est celle qui est vraiment rentable 🙂

 

En ce qui concerne la fiscalité du neuf versus l’ancien,

Un bien neuf, selon la zone où il se situe sera en général 10 à 20% plus cher qu’un bien ancien du fait qu’il soit aux dernières normes. Sur du neuf, vous allez pouvoir défiscaliser en utilisant le dispositif PINEL. Celui pourra se faire sur une période de 6, 9 ou 12 ans en fonction de votre choix. Plus la période choisie sera longue, plus la défiscalisation sera important puisqu’elle est calculée directement en fonction de la période. Ainsi, pour une durée de 6 ans, vous allez défiscaliser 12% du prix du bien, 18% pour 9 ans et 21% pour 12 ans avec une défiscalisation maximale de 63 000€.

Il faut cependant être vigilant ! La loi PINEL est assujettie aux loyers plafonnés, c’est-à-dire que si vous vous situez en zone tendue votre loyer ne pourra pas excéder un certain montant.

L’investissement sur un bien dans l’ancien ne sera quant à lui pas plafonné, ou selon des modalités qui permettent certaines marges de manœuvre. Qui dit ancien dit également rénovation et de remise aux normes. Ces dernières seront alors considérées en majeure partie comme du déficit foncier qui sera reportable sur le revenu global pour un montant maximum de 10 700€ par années. Par son immédiateté, c’est une des manières de faire de la défiscalisation.

Autre avantage de l’investissement sur de l’ancien est de pouvoir utiliser le régime de loueur meublé non professionnel (le LMNP). En effet, ce dispositif permet d’amortir le bien sur une période donnée et de faire de la neutralisation fiscale.

IRIA analyse les situations de chaque investissement pour faire le choix immobilier le plus rentable, avec ou sans défiscalisation.

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